Services & Conseils

Après vous être décidés entre l'appartement moderne en centre-ville, la villa avec vue sur mer ou la maison traditionnelle en médina, il reste quelques démarches administratives à accomplir, indispensables à la tranquillité de votre séjour.

Les sommes provenant de l'étranger doivent passer par un compte en dirhams convertibles qui assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers. Ce compte permet de réaliser les opérations d'investissement au Maroc et garantit le transfert du produit de cet investissement ainsi que le rapatriement du produit et de la plus-value d'une éventuelle revente.

Il est recommandé d'ouvrir ce compte en dirhams convertibles dès l'arrivée au Maroc afin de pouvoir disposer rapidement des sommes nécessaires aux transactions notariales. Il est possible d'alimenter un compte marocain depuis l'étranger par SWIFT.

. Acquérir un bien immatriculé avec n° de titre foncier définitif, c'est-à-dire inscrit sur les livres fonciers (conservation Foncière)

- Pourquoi une propriété immatriculée ?
- Le titre foncier vous assure la pleine propriété dudit bien.
- Le titre foncier vous assure une sécurité d'investissement.
- Le titre foncier vous garantit la revente dudit bien
- Un organisme bancaire, par exemple, ne vous accordera pas de financement sans numéro de titre foncier (sauf convention spéciale avec un promoteur)
- Un notaire assermenté se risquera rarement à signer un bien non titré(sauf programmes neufs en cours de titrage)

Il est primordial de vérifier le titre foncier dudit bien afin d'éviter tout problème, méfiez vous notamment des intermédiaires et autres fausses agences immobilières qui ne procèdent à aucune vérification de ce type qui peuvent vous orienter vers des faux notaires et vous faire prendre des risques aux conséquences parfois lourdes (bien non titré, opposition de tire, procès avec héritiers de ladite propriété …)

- Pourquoi un notaire assermenté ?
- Afin de garantir la sécurité de vos transactions immobilières , il est impératif de signer devant un Notaire assermenté, représentant de la loi, lequel est tenu de procéder aux vérifications auprès des organismes concernés (conservation foncière, administration fiscale, syndic de copropriété etc .) et de procéder aux paiements, enregistrements, inscriptions auprès de la conservation foncière .

Notaires assermentés agrées par Century 21 Maroc et conseillés par le consulat de France d'Agadir :

Pour plus d'infos cliquer sur le lien suivant : http://consulfrance-ma.org/IMG/pdf/liste_notaires_Agadir.pdf
Notre agence Century 21 Marina d'Agadir se charge de vous accompagner dans toutes ces démarches

- Droits et taxes à payer lors d'une acquisition immobilière :
Au Maroc, les frais d'acquisition représentent des impôts pour le compte de l'Etat, ce sont des « Droits de Mutation », collectés par le notaire. Ils se définissent comme suit :

Pour logements à usage d'habitation, locaux à usage commerciaux et terrains non bâtis avec engagement de construire dans les 7 ans suivant l'acquisition :
• Droits d'Enregistrement : 3%
• Conservation Foncière : 1% + 150 Dhs
• Honoraire notaire : 1%, avec un minimum de perception de 3000 Dhs
• Frais divers timbres : 1500,00
• TVA : 10% du montant des honoraires du Notaire
• Hypothèque : 1 500,00 Dhs si valeur < 150 000,00 DHS, 1% au-delà de 150 000,00 DHS
Principaux Avantages :
- Paiement seulement de la taxe urbaine et d'une taxe d'édilité annuellement, taxes calculées sur la valeur locative du logement.
- Pour la taxe urbaine et la taxe d'édilité abattement de 75% lorsque le bien ou l'immeuble est destiné à l'habitation principale.
- Exonération totale de la taxe urbaine et de la taxe d'édilité en cas de vacance du local.
- Sont exonérés de la taxe urbaine pendant une durée de 5 années les locaux neufs et additions de construction à compter de la date d'achèvement des travaux.
- Exonération du profit immobilier en cas de cession d'un immeuble à usage de résidence principale pendant au moins huit années.
- Exonération des revenus locatifs de l'impôt sur le revenu pendant trois années suivant l'achèvement et des conservations

Ce qu'il faut payer comme Impôts lorsque vous êtres propriétaire d'une propriété immobilière au Maroc

A/ La taxe urbaine (Annuellement)
- la Taxe urbaine s'applique sur le local que ce soit une habitation principale, secondaire ou usage professionnel.
Elle est assise sur la valeur locative du logement, Cette valeur locative est révisée chaque année par une augmentation de 2%.

*Habitation Principale :
La valeur locative afférente à l'habitation principale de chaque contribuable est diminuée d'un abattement de 75%. Cet abattement est applicable également aux immeubles appartenant au redevable et occupés, à titre d'habitation principale gratuitement par ses père, mère et enfants.

*Vacances de locaux :

B/La taxe d'édilité (Annuellement);
La taxe d'édilité s'applique sur tous les immeubles quelque soit leur destination sauf que lorsqu'il s'agit d'une habitation principale.
Dans ce cas vous bénéficiez d'un abattement de 75%.

-Taux applicables :
10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les villes. 60 % pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

C/Impôt général sur le revenu I.G.R
Profit Foncier : T.P.I
En cas de cession d'une construction (Maison, Appartement...) ou d'un terrain, les profits réalisés seront soumis à l'impôt général sur le revenu foncier au taux de 20% avec un minimum à payer de 3 % du prix de vente, avec obligation de faire cette déclaration de T.P.I dans un délai ne dépassant pas 60 jours à compter de la date du contrat de vente sous peine de pénalité (c'est le notaire qui s'occupe des déclarations et des payements.

Opération Imposable : Vente d'immeubles
- Cession de droits réels immobiliers.
- L'apport en société d'immeubles aux droits réels immobiliers.
La vente ou l'apport en société d'actions on de parts sociales nominatives émises par des Sociétés immobilières constituées pour réaliser un bien immeuble destiné à être réparti entre les membres de la société.
- La cession à titre onéreux d'actions, de parts sociales, de parts de fondateurs émises par des sociétés à prépondérance immobilière.
- Cas d'Exonération : Lois de finance 2006
- Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins huit ans (08 ans).
- Profit réalisé a l'occasion de la première cession de locaux à usage exclusif d'habitation principale ne dépassant pas cent mètre carrées (100 m2).convents et 200.000,00 Dhs de valeur (Logement social).
- Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60.000,00 Dhs.
- Profit sur les cessions à titre gratuit au profit des ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

Revenus fonciers :
Si vous êtes propriétaire de locaux destinés à la location .ou mises gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous seriez soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers. Toutefois vous bénéficiez d'une exonération pendant les 3 trois premières années des constructions nouvelles et additions de construction.

Vous devez souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée au plus tard le 31 Mars de chaque année sous peine d'une amende de 500 DHs.
Les personnes bénéficiant d'une pension de retraite de source étrangère bénéficient d’une réduction qui peut aller jusqu'à 80 % du montant de l'impôt dû au titre de la pension de retraite. Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertibles au Maroc, en sachant qu'il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.

Les retraités dont les pensions sont servies par une caisse de retraite française peuvent bénéficier d'une réduction de 80% du montant de l'impôt dû, subordonnée au transfert total ou partiel de ces retraites, à titre définitif, sur un compte en dirhams non convertibles. Cette réduction de 80% est applicable sur la partie transférée de la pension.

Exemple : M. DURAND, retraité français résidant au Maroc, perçoit en France une pension annuelle brute de 24 000 euros, soit 259 920 dirhams.
(Le taux de change officiel est fixé chaque année par la Direction générale des Impôts au Maroc. Pour 2015 de 1€=10,83 dirhams, peu importe le taux de change lors de chaque opération).

Trois options s'offrent à lui :

1ère option: il ne transfère rien au Maroc Le calcul de son impôt s'effectue en 2 temps
» Calcul de la base imposable par application de l'abattement de 55%jusqu’à 168 000 dhs et 40% au-delà sur le montant brut de la pension reçue, converti en dirhams (1 euro= 10.83 dirhams),
Soit : 168 000 - (168 000 x 55%) = 75 600 dirhams
91 920 – (91 920 x 40%) = 55 152 dirhams
Base imposable totale : 75 600 + 55 152 = 130 752 dhs

» Montant de l'impôt dû sur la base du barème IR : (130 752 x 34%) –17 200 = 27 255.68 dhs. M. Durand, dont la base imposable s'élève ainsi à 130 752 dirhams, se situe dans latranche de revenus correspondant à un taux de 34% et une somme forfaitaire à déduire de 17 200 dhs.

2ème option : il transfère une partie de sa pension au Maroc, soit 16 000 euros (173 280 dirhams) Le calcul de l'impôt s'effectue comme suit :
• 168 000 - (168 000 x 55%) = 75 600 dirhams
• 91 920 – (91 920 x 40%) = 55 152 dirhams
• Base imposable totale : 75 600 + 55 152 = 130 752 dhs

» Calcul du montant de l'impôt théoriquement dû sur l'ensemble de la pension reçue :
• (130 752 x 34%) – 17 200 = 27 255 dhs.

» Calcul de la réduction d'impôt de 80 % sur la partie transférée de la pension :
• (27 255x 173 280*/259 920) x80 % = 14 536 dirhams [*173 280 = montant de la pension transférée exprimé en dirhams] ;
La somme due s’élève donc à 14 536 dhs.

3ème option : il transfère la totalité de sa pension au Maroc, soit 24 000 euros (259 920 dirhams). Dans ce cas, la réduction de 80 % s'applique directement à l'impôt théoriquement dû sur l'ensemble de la pension perçue, soit : 27 255 x 80 % = 21 804 dhs

» Le montant de l'impôt effectivement dû est de : Montant de l'impôt théoriquement dû - réduction de 80% = 27 255 – 21 804 = 5 451 dirhams.

Le taux de change général est fixé chaque année par la Direction générale des Impôts du Maroc pour la conversion en dirhams des sommes perçues et transférées. Le taux de change retenu pour les impôts dus au titre de l'année 2015 est le suivant : 1 euro = 10.83

Les justificatifs à produire pour bénéficier de la réduction de 80 % sont les suivants :
» Dans tous les cas, une attestation de versement des pensions, portant notification des sommes à déclarer, établie par votre Caisse de retraite en France.

» Si vous avez ouvert un compte en dirhams ordinaires (non convertibles) dans une banque marocaine : Une attestation indiquant le ou les montants en devises (et leur contre-valeur en dirhams) versés au crédit de votre compte.

» Si vous avez ouvert un compte en dirhams convertibles dans une banque marocaine :
Une attestation indiquant le ou les montants en devises (et leur contre-valeur en dirhams) versés au crédit de votre compte ET...
Une attestation indiquant le ou les montants en dirhams que vous aurez retirés à titre définitif du compte en dirhams convertibles (seuls les montants repris sur cette attestation bénéficient de la réduction des 80 % sur l'impôt dû). Il sera demandé également les 12 relevés de compte mensuels pour attester de vos dépenses.

» Si vous n'êtes pas titulaire d'un compte bancaire au Maroc :
Les originaux des talons des mandats reçus (avec mention de l'expéditeur et du destinataire), si vos transferts sont effectués par mandat postal.

» Si votre pension est réglée par la Trésorerie (ex-Paierie Générale) de l'Ambassade de France, à la Caisse de la Trésorerie ou sur un compte en dirhams non convertibles, le Trésorier vous fournira une attestation des sources perçues ou virées.

Source à contacter en cas de questions fiscales et patrimoniales :
Cabinet ACM Alizés Conseil Maroc
Mme Cécile Hugon – Consultante
Résidence Tifaouine Entrée E2 Rue Oued Ziz - AGADIR
GSM: + 212 644 58 67 82 – contact.acm.maroc@gmail.com
Le taux de change général est fixé chaque année par la Direction générale des Impôts du Maroc pour la conversion en dirhams des sommes perçues et transférées. Le taux de change retenu pour les impôts dus au titre de l'année 2007 est le suivant : 1 euro = 11,218

Les justificatifs à produire pour bénéficier de la réduction de 80 % sont les suivants :
¤ Dans tous les cas, une attestation de versement des pensions, portant notification des sommes à déclarer, établie par votre Caisse de retraite en France.

¤ Si vous avez ouvert un compte en dirhams ordinaires (non convertibles) dans une banque marocaine : Une attestation indiquant le ou les montants en devises (et leur contre-valeur en dirhams) versés au crédit de votre compte.

¤ Si vous avez ouvert un compte en dirhams convertibles dans une banque marocaine :
Une attestation indiquant le ou les montants en devises ( et leur contre-valeur en dirhams) versés au crédit de votre compte ET...
Une attestation indiquant le ou les montants en dirhams que vous aurez retirés à titre définitif du compte en dirhams convertibles (seuls les montants repris sur cette attestation bénéficient de la réduction des 80 % sur l'impôt dû).

¤ Si vous n'êtes pas titulaire d'un compte bancaire au Maroc :
Les originaux des talons des mandats reçus (avec mention de l'expéditeur et du destinataire), si vos transferts sont effectués par mandat postal.

¤ Si votre pension est réglée par la Trésorerie (ex-Paierie Générale) de l'Ambassade de France, à la Caisse de la Trésorerie ou sur un compte en dirhams non convertibles, le Trésorier vous fournira une attestation des sources perçues ou virées.
Century21 Marina Agadir
Quai Nord M8 – Résidence 19. Agadir 80000 Agadir, Maroc
(+212) 05 28 84 35 55 , (+212) 05 28 84 00 03 , century21agadir(at)gmail.com